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来源:上海仁略企业管理咨询有限公司 2020-05-05

“人们为了生存来到了城市,人们为了生活得更好留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括,人们总是对方便、快捷的大城市生活无限憧憬。无疑,城市改变了人们的生活。

进入21世纪以来,随着城市化进程的加快推进,大大小小的城市变得日益“摩登”,城市产业结构步入“工业型经济”向“服务型经济”转型的新时代。在土地等资源要素需要节约利用、产业需要集群发展、企业需要集约经营的大背景下,都市核心区的楼宇经济应运而生,并赋予了城市蓬勃发展的时代特征,成为城市经济转型、产业升级、能级提升、低碳经济的新引擎。但纵观我国楼宇经济发展的历史,也或多或少存在着发展困境。

一、都市核心区楼宇经济发展存在的主要问题

(一)楼宇功能的缺失形成制约楼宇经济发展的瓶颈

随着现代服务业与现代都市工业的飞速发展,对楼宇功能的配套性与适应性的要求日益提升。鉴于规划缺乏前瞻性,以及对楼宇的功能考量,一些都市核心区的不少楼宇不适合现代服务业与现代都市工业的入驻,不少高楼大厦仅仅是一栋栋睡楼”,甚至不少都市核心区成为了名副其实的“睡城”,都市核心区的产业窗口效应”与“产业芯片”功能没有被充分激发出来。

近年来,由于房地产经济的火爆,一些城市核心区的黄金地块,大多为住宅楼或商住楼,商贸商务楼宇比例偏小,高品质的商务楼宇则更少。一些都市核心区缺乏足够的产业性楼宇,使得大量企业进入都市后,不能在楼宇经济领域大显身手,楼宇经济的长足发展存在瓶颈制约。

(二)楼宇平台载体偏小而形不成楼宇业态集群

楼宇的建筑规模反映出一个区域的楼宇业态的整合与业态集群高低。与现代服务业和现代都市工业的快速发展相比,当前都市核心区的楼宇建筑面积相对偏小,建筑超2万平方米以上的并不多见,而且单栋楼宇互不关联,没有形成集群,没有形成真正意义上的城市综合体,进而不能形成业态聚集的楼宇经济。

楼宇平台载体偏小势必直接限制大型现代服务类企业、大型现代都市工业类企业的入驻,从而错失楼宇经济发展良机。目前,内地都市核心区的许多楼宇里的入驻企业为中小型企业甚至是微型企业,呈现业态同构性、水平低度化的特征,总部经济业态偏少。这些企业虽然是未来都市现代服务业和现代都市工业增长的强劲动力,但明显呈现规模不经济和混生不集聚的问题。

(三)基础设施的短板不利于楼宇经济做大做强

随着“一带一路”政策的兴起,内地都市改革开放的步伐加快,以及在城市规划上某些短视行为,导致要素存在流动上阻滞,从而导致楼宇经济这种对要素协同性要求高、物流通畅性需求强、交通通讯基础设施完善度优的新型经济形态不能做大做强。

另外,内地都市核心区的部分楼宇在硬件设施上存在档次水平不高、功能不齐,商务楼宇普遍还存在停车泊位紧缺、电梯容量不够等情况。在管理服务上还存在岗位设置、人员配备、工作机制、分配机制等不合理的现象,导致了服务平台缺乏、卫生保洁较差、餐饮服务欠缺,购物不方便、处理楼宇数据不及时、跟踪服务不够到位、缺乏长效工作机制等问题,这些都制约着楼宇经济做大做强。

(四)楼宇经济缺乏全面系统的政策促导机制

对发展楼宇经济,政府还没有明确的政策促导。事实上,在都市核心区的楼宇中发展现代服务业、现代都市工业,需要比较高的初始投入、维持成本和财务费用。正是如此,一些企业都偏好在城市边缘圈地发展,以降低产业投入成本和交易费用。如果政策没有形成圈地约束和在都市核心区入驻的税费倾斜,楼宇经济不可能异军突起。目前,不少都市还并没有形成专业化的楼宇经济协会,专业化的高水平楼宇管理运营商,一些业态专业化组织对楼宇定位、规划设计上也有待改进。

众所周知,楼宇经济不仅仅是楼宇的建设,还包括楼宇功能的合理定位、企业与业态的入驻、楼宇宣传、楼宇管理等各个方面,是硬件建设和软件建设的高度统一与有机契合。目前,由于产业政策、楼宇规划、城区板块的功能性定位、税费土地政策协同等方面缺乏政策性促导,楼宇企业之间没有联系的纽带,企业与政府职能部门之间缺乏有效的沟通,楼宇项目挖掘不足,楼宇产业链难以形成与优化。同时,在楼宇软硬件建设方面的不协调,在一定程度上也影响了投资者的积极性。

二、做大做强都市核心区楼宇经济的对策

城市是经济的增长极,核心区是其增长极的动力源,楼宇经济则是其中的强大引擎。做大做强楼宇经济,都市核心区要招大引强,促进各种类型的总部在楼宇中“安居乐业”,“全域开放”就是必由之路。就具体对策而言,要按照系统工程的思路,协同配套地抓好做大做强楼宇经济的各项工作。

(一)优化楼宇经济发展规划和发展路径

明确都市核心区的规划。功能规划、产业规划、楼宇规划要站得高、看得远,考量世界都市核心区的布局和都市历史、文化特色,兼顾生产与生活、经济与社会、人口资源与环境、内生与开放等,进行修订与完善。

制定楼宇经济发展规划。组织专门力量会同有关部门制定楼宇经济发展规划及市、区发展楼宇经济三年或五年行动计划,对楼宇群的布局规划、功能划分、产业导向、政策协调等作出长远安排。对规划和新建的楼宇项目提前介入,引导规划建设,优化功能定位,做好项目落地的全程服务工作。

促进楼宇经济的产业集群效应。协调发展商务服务业、文化创意产业、会展产业、金融业、电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业等相关服务业,建好中央商务区;按照产业特色,促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内集聚;以产业群、行业群、产品群进入楼宇,形成楼宇之间和楼宇内部纵横交错的产业集合和产业链。

(二)抓好楼宇资源的改造、建设与整合

深入考察都市核心区的楼宇经济现状,掌握楼宇资源状况、楼宇分布、功能结构、经营管理状况、楼宇内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况及片区规划、配套政策等信息资源,建立楼宇档案信息数据库,定期分析楼宇经济现状与发展走势。注重楼宇的高品位”、入驻的“高门槛”、产出的“高效益”。以楼宇品质率、企业贡献率、单位产出率作为主要参考指标,筑楼引商、优楼留商、惜楼选商。

此外,高效盘活商务楼、商业楼、产业大厦,引导商务楼宇的管理主体提升物业品质。对已建的楼宇,可通过产业置换、整治改造、出售转让、产权整合等进行“腾笼换鸟”,剔除一些不符合楼宇经济业态导向、结构不佳、效益不高的企业,以提高楼宇的单位产出率。

(三)构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系

制定对楼宇业主的奖励政策。在调查研究的基础上,确定一批重点培育的商务楼宇,实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制,招大引强,注重引进市外优势企业。

制定对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业,根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金,以及当年对财政新增贡献额等情况,分别实行财政资助,吸引企业注册或入住商务楼宇。

完善对招商主体的奖励政策。 建立健全楼宇招商属地责任制与考核激励机制,理顺市、区级与街道的税收分配关系,实行市、区政府和街道三级财力分享机制,坚持属地招商为原则,设立楼宇招商奖励资金,积极鼓励社会中介参与楼宇的招商引资,对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。

(四)改善楼宇经济的发展环境

完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由经协办、工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇经济管理与服务队伍,加强服务型政府建设,优化审批流程,抓好投资软环境整治,进一步完善大项目落地“直通车”式的跟踪服务机制,形成人性化、高效化的营商制度环境。

构建现代化的配套服务系统,为楼宇经济提供各种商务配套服务;发展品牌性商业零售,特色楼宇餐饮、休闲、文化娱乐等服务性项目,为楼宇经济提供商业配套服务;为楼宇经济提供权益维护、政治需求、社会交往、公共安全、公共物品需求等的区域综合服务。

都市要大抓内部交通,着力畅通市域交通的内循环。加快构建城乡一体、无缝衔接、高度通达的全域交通体系,以下穿与高架、地铁与轨道、错峰与管制等软硬件设施和制度安排,为核心区做大做强楼宇经济提供畅通条件。

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