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来源:上海仁略企业管理咨询有限公司 2020-07-03

嘉兴科技城产城融合案例研究(二)——运营之“道”

 

20173月,为更好地促进南湖区的发展,加速科技城经济发展和城市建设,提升城市产业化聚集能力和辐射带动能力,南湖区人民政府(下称“政府”)以ppp模式启动实施嘉兴科技城产业新城ppp项目,并授权嘉兴科技城管理委员会为实施机构,具体负责项目社会资本采购工作。

同年8月,华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”)确认成为嘉兴科技城产业新城ppp项目的成交供应商,将就约定占地面积约10.2km²合作区域的整体开发各事项与嘉兴科技城管委会进行合作。合作区域分南北两区,项目总投资约为188.98亿元,由项目公司负责投资、建设、运营,合作期满移交开发区管委会。


一、运营建设

ppp模式是指政府公共部门与私营部门合作过程中,让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务,从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。秉承“政府主导、企业运作、合作共赢”原则,使政府更深度参与项目中后期建设管理运营过程,企业深度参与项目前期科研、立项等阶段。政府和企业都是全程参与,双方合作的时间更长,信息也更对称。

ppp合作模式架构图

  1合作分工

在该项目的合作过程中,嘉兴科技城管委会与华夏幸福分各司其职,分工明确。

1)嘉兴科技城管委会:负责整个区域内的开发建设管理工作。具体为履行政府职能,主导重大事项决策,确定标准规范,提供政策支持,实施项目监管。此外,还需按约定负责协调相关部门进行合作区域内规划建设用地的土地征收和农转用报批工作,按照双方约定的开发进度提供建设用地并依法进行供地。

2)华夏幸福:主要负责投入全部资金全面协助嘉兴科技城进行合作区域的投资、开发、建设、招商及运营等。具体包括根据规划要求提供“九通一平”等基础设施建设、公共设施建设、土地整理投资、产业发展服务、规划咨询与设计、物业管理、运营维护等工作。在保证按时完成上述任务的同时可根据合同约定享有相应的收益。

项目委托期限为18年(含建设期10年),也就是在2027年前需完成约定范围内的所有基础设施、公共设施及产业规划建设,2035年前实现双方互惠互赢。


  2、合作规则

双方就合作区域的合作是具有排他性的,且未经双方同意是不可撤销或变更的。

在合同签署后,华夏幸福将授权其下属全资子公司在合作区域内独资成立专门从事合作区域开发建设经营的具有独立法人资格的项目公司。该项目公司代华夏幸福承担相应的权利、义务和责任。


  3、政府付费资金的来源与保障

政府承诺:将合作区域内所新产生的收入的区级留成部分(即扣除上缴中央、浙江省、嘉兴市级部分后的收入)按国家规定缴纳至地方财政后,政府按约定的比例留存,剩余部分政府同意纳入财政预算支出管理,通过安排预算支出,作为支付华夏幸福服务费用的资金来源,并完善各项收支手续,以保障华夏幸福各项服务费用的顺利支付。

其中,合作区域内所新产生的收入是指合作期限内,合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类收入,主要包括税收收入(原有企业原址产生的税收收入除外)、土地使用权出让收入、其他非税收入(含专项收入和专项基金等)。


  4、收费项目及结算方式

1)基础设施建设、公共设施建设项目

政府应向华夏幸福支付建设服务费用,具体包括建设成本和投资收益两部分,投资收益按建设项目的总投资额的15%计算。

2)土地整理投资服务

政府应向华夏幸福支付土地整理服务费用,具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分,土地整理投资收益按土地整理投资成本的15%计算。

3)产业发展服务

政府应向华夏幸福支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额,按照合作域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅、销售类商业项目,但双方另有约定的除外)。其中科研类地块除按照上述新增落地投资额结算外,该类地块上引进的项目再按每年营业收入总额的10%结算产业发展服务费用,结算期限为三年(结算期限自项目实际产生税收的第一年开始计算)。

4)规划设计、咨询等服务

政府应向华夏幸福支付咨询服务费,该等费用由双方按照成本费用的110%结算。

5)物业管理、公共项目维护及公用事业服务等服务

政府应向华夏幸福支付服务费用,该等费用中政府付费部分按照政府定价执行;无政府定价的,按照政府指导价或经双方商定的市场价确定。


  5、预留产业用地合作

为促进科技城均衡发展,丰富政府和社会资本合作内容,政府拟在现有的合作区域外预留部分工业用地(以下简称“新增区域”),双方就新增区域内的招商引资及产业服务等事项开展合作,新增区域四至范围为北至平湖塘,东南至永叙路,西南至新07省道,西北至余步公路,新增区域四至以红线图为准,面积以实际测量为准。所有符合双方认可条件的入区项目,需在与科技城管委会签订入区协议书后方可在区域内进行注册及后期投资建设工作。

 

  二、运营管理

构建“智慧科技城”体系:推进智慧运营中心、智慧产业、智慧交通、智慧信息库、智慧安全等工程。

嘉兴科技城经过10余年的发展,已从一开始的交通办公场地水电工商税务税收优惠的基础物理空间的1.0时代转型为产业链聚集商务配套生活配套企业孵化的商务园区2.0时代,现正需要向产业链整合产学合作创新机制生态氛围综合的3.0智慧园区进化。

搭建“智慧科技城”运营体系,一方面可加强园区内部的互动沟通和管理能力,在更加广阔的范围内提高园区的知名度;另一方面更强调园区管委会政府、园区企业等各个方面的资源整合能力,把园区内各方的专长资源加以整合推广,为科技园区打造一个整体的强势品牌。

此外园区为提高区域价值和园区居住幸福感,切实提高园区产城融合的治理水平,亦在同步努力打造人性化、智慧化市政管理和公共服务提高区域承载力的运营模式,切实保证园区“绿美亮净序”。

 嘉兴科技城智慧园区运营管理系统界面


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